عقار مرهون – شرط عدم التصرف أو الكراء – إفراغ المكتري

عقار مرهون

القرار عدد 31 الصادر بتاريخ 16 يناير 2014
في الملف التجاري عدد 2012/1/3/90
القاعدة:
منع المدين الراهن بمقتضى عقد الرهن من التصرف في العقار المرهون لا يقتصر فقط على التصرفات الناقلة للملكية وإنما يمتد ليشمل كافة التصرفات التي من شأنها النقص من قيمة العقار ومن ضمنها الكراء للغير.
حسن نية المكتري لعقار مرهون لا يحول دون حق الدائن المرتهن  في ممارسة المساطر الكفيلة بحماية مصالحه والتي من شأنها منع إجراء كل التصرفات المحظورة قانونا أو اتفاقا.
مباشرة الدائن المرتهن لمسطرة الحجز لدى الغير بين يدي المكتري لعقار مرهون لا يحول دون حقه في المطالبة بإبطال عقد الكراء المبرم بين المكتري والمدين الراهن.

باسم جلالة  الملك  وطبقا للقانون
بناء على قرار السيد رئيس الغرفة بعدم إجراء تحقيق في القضية عملا بمقتضيات الفصل 363 من قانون المسطرة المدنية.
حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه رقم 969 الصادر عن محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 03-10-2011 في الملف عدد 03-1201-2011 أن المطلوب البنك المغربي للتجارة والصناعة تقدم تاريخ 22-07-2009 بمقال افتتاحي للدعوى أمام المحكمة الابتدائية بالقنيطرة عرض فيه أنه استصدر بتاريخ 21-05-2007 في مواجهة المطلوب حضوره حميد ( ف) حكما عن رئيس المحكمة التجارية بالدارالبيضاء قضى عليه بأدائه له مبلغ 412.148.46 درهم مع الفوائد القانونية من 01-01-2007 إلى غاية تاريخ التنفيذ وتعويض تعاقدي قدره 10.000 درهم وتحديد الإكراه البدني في الأدنى، موضحا أن الدين المذكور مضمون برهن من الدرجة الأولى منصب على عقار المحكوم عليه المدعو حي أطلس 510 الكائن بالرقم 510 تجزئة الشعبي أطلس 2 القنيطرة موضوع الرسم العقاري عدد 5467-13 وذلك في حدود مبلغ 360.000 درهم. غير أن البنك المدعي تبين له عند مباشرته لإجراءات تحقيق ذلك الرهن أن مدينه المذكور قام بكراء الطابق السفلي من العقار المرهون للطالب سعيد( ب) بسومة كرائية شهرية محددة في 400 درهم، وأن الكراء المذكور عبارة عن عقد صوري أبرم بقصد الإضرار بمصالح البنك العارض لكونه تم في وقت لاحق عن تاريخ إبرام عقد الرهن ولكون الفصل 11 من العقد المذكور يمنع على المقترض التصرف في العقار المرهون إلا بعد الموافقة المسبقة للبنك المرتهن، والتمس التصريح والحكم بإبطال عقد الكراء السالف الذكر بطلانا مطلقا واعتباره كأن لم يكن، والحكم تبعا لذلك بإفراغ السيد سعيد ( ب) من العقار المذكور هو وكل من يقوم  مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم ابتداء من تاريخ صدور الحكم إلى يوم الإفراغ الفعلي مع التنفيذ المعجل وتحميله الصائر. وبعد استيفاء الإجراءات أصدرت المحكمة الابتدائية حكما وفق الطلب باستثناء ما تعلق بالتنفيذ المعجل والغرامة التهديدية. استؤنف من طرف المحكوم عليه، وبعد جواب البنك المستأنف عليه وإتمام الإجراءات المسطرية أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بتأييد الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالنقض.
في شأن الوسيلة الوحيدة
حيث ينعى الطاعن على القرار أنه لم يكن صائبا بدعوى أنه ناقش في مقاله الاستئنافي التعليل الذي اعتمدته المحكمة الابتدائية في حكمها والمتعلق بالبند 11 من عقد الرهن، غير أن المحكمة اعتبرت أنه يمنع على المقترض من التصرف في العقار المرهون دون موافقة البنك، في حين ينص البند المذكور بكيفية صريحة على منع المقترض من تفويت العقار بعوض أو بدونه، فالمنع محصور فقط في تصرفات التفويت الناقلة لملكية وليس بالبند المذكور أي عبارة تفيد منع الكراء حتى يمكن تبني هذا البند للقول ببطلان عقد الكراء. كما أنه ناقش شهادة تقييد الرهن التي هي عبارة عن صورة شمسية لا حجية لها وأن المحظورات بها يجب أن تستند على عقد الرهن، وأنه وما دام  هذا الأخير لا يمنع الكراء فإن ما ورد بالشهادة المذكورة من منع للكراء لا قيمة له ما دام أن الأصل هو ما اتفق عليه بعقد الرهن المذكور ، كذلك فإن عقدالكراء هو عقد شخصي وأن الطالب حسن النية لا يتحمل أي مسؤولية عن اتفاق لم يكن طرفا فيه وأن المخل بالاتفاق هو مالك الرقبة وهو المسؤول الوحيد عن الإخلال به وبالتالي يمكن الرجوع عليه بالتعويض. غير أن محكمة الاستئناف ردت ذلك واعتبرت أن من أنشأ رهنا لا يحق له أن يجري أي فعل من شأنه أن ينقص قيمة المرهون عما كانت عليه عند إبرام عقد الرهن تطبيقا لمقتضيات الفصل 1179 من قانون الالتزامات والعقود، وكذلك فإن قيام المطلوب بحجز واجبات الكراء بين يدي الطالب بمقتضى الأمر عدد 893 الصادر في الملف رقم 896-4-2007 يعتبر إقرارا منه بصحة العلاقة الكرائية الرابطة بينه وبين المقترض عملا بمقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 1179 أعلاه، وبذلك فإن الاعتماد على الفصل أعلاه في إصدار القرار لم يكن صائبا مما يتعين نقضه.
لكن؛ حيث خلافا لما ورد بالوسيلة، فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه، التي عللته بما مضمنه أن من أنشأ رهنا لا يحق له أن يجري أي فعل من شأنه أن ينقص قيمة المرهون عملا بأحكام الفصل 1179 من قانون الالتزامات والعقود، وهو ما يتماشى مع مفهوم المادة 11 من عقد الرهن والذي يمنع المقترض من التصرف في العقار إلا بعد الموافقة المسبقة للبنك وبأن التمسك بحسن النية لا يكفي للقول بصحة العقد، لا سيما وأنه لم يصدر عن المستأنف أي تصرف من شأنه أن يوهم المكتري بأن العلاقة الكرائية مع الراهن صحيحة، بل إن البنك وحماية لمصالحه بادر إلى تقييد الرهن بالرسم العقاري على كافة العقار وضمنه شروطه ومن أهمها مقتضيات البند 11 من الاتفاق تكون قد طبقت صحيح أحكام الفصل 1179 أعلاه وأبرزت أن منع المدين الراهن من التصرف في العقار المرهون الوارد بالبند 11 من عقد الرهن لا يقتصر فقط على التصرفات الناقلة للملكية وإنما يمتد ليشمل كذلك كافة التصرفات التي من شأنها النقص من قيمة العقار المذكور ومن ضمنها إكراؤه للغير ما دام أن قيمته قد تتأثر سلبا عند عرضه للبيع في إطار مسطرة تحقيق الرهن المخول للدائن المرتهن قانونا مباشرتها وذلك بفعل شغله من طرف مكتريه، كما أنها أبرزت عن صواب أن ما تمسك به الطالب من حسن نية ليس من شأنه الحد من حق الدائن المرتهن في ممارسة المساطر الكفيلة بحماية مصالحه والتي من شأنها منع إجراء كل التصرفات المحظورة قانونا أو اتفاقا ما دام انه لم يثبت أنه صدر عنه ما يوهم ذلك الغير بصحة وجواز ذلك التصرف، ولكون نص الفصل 1179 المعتمد يستلزم للإستجابة للطلب تحقق إخلال المدين الراهن بالاتفاق دون اشتراط حسن أو سوء نية الطرف الذي أجرى التصرف المتسبب في إنقاص قيمة الرهن لفائدته، ولا تأثير لما تمسك به الطالب بشأن انعدام حجية شهادة تقييد الرهن على النتيجة التي انتهت إليها طالما أنها لم تستند في تبرير قضائها على الشهادة المذكورة وإنما على المقتضيات القانونية والاتفاقية السالفةالذكر ، وبخصوص ما تمسك به الطالب من اعتبار للحجز المباشر  بين يديه من قبل المطلوب على واجبات الكراء بمثابة إقرار منه بصحة العلاقة الكرائية، فإنه فضلا على أنه لم يسبق إثارته أمام المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه، فهو لا يحول دون الدائن ووممارسة حقه في المطالبة بإبطال التصرفات التي تنقص من قيمة المرهون، وبذلك جاء القرار معللا تعليلا سليما والوسيلة على غير أساس فيما عدا ما أثير لأول مرة أمام محكمة النقض فهو غير مقبول.
لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب
الرئيس: السيد عبد الرحمان المصباحي
المقرر : السيد عبد الإله حنين
المحامي العام: السيد السعيد سعداوي
عقار مرهون – شرط عدم التصرف أو الكراء – إفراغ المكتري عقار مرهون – شرط عدم التصرف أو الكراء – إفراغ المكتري بواسطة المكتبة القانونية في 7:11:00 م تقييم: 5
يتم التشغيل بواسطة Blogger.